Podział procesu inwestycyjnego na fazy nie jest jednoznaczny, czasami trudno odzieli je od siebie w sposób jasny. W praktyce nie występują one po sobie, lecz mieszają się i nakładają. Dotyczy to szczególnie ekspozycji rynkowej inwestycji. Jej podstawowym celem jest wynajęcie, lub sprzedaż powierzchni w realizowanym przedsięwzięciu. Gdy na rynku mamy do czynienia z nadwyżką podaży nad popytem, a pozycja nabywców jest silniejsza, ekspozycja rynkowa możliwa jest dopiero w momencie zakończenia budowy. Jednakże wynajem i sprzedaż możliwa jest również we wcześniejszych fazach procesu. Zachodzi wtedy zjawisko „przedsprzedaży”, a to zmiesza ryzyko inwestycyjne dewelopera.

Takie zjawisko można zaobserwować obecnie w Polsce, szczególnie w dużych ośrodkach miejskich. Przykładem może być rynek Trójmiasta, który jest stosunkowo tani w porównaniu do rynku Olsztyńskiego (cena za m² na rynku pierwotnym zaczyna się od 4000 zł/², w Olsztynie zaś od 4800 zł/m²) (źródło:http://dom.gratka.pl/deweloperzy-nowe-mieszkania/lista/warminsko-mazurskie,olsztyn.html 08.04.2011). Obecnie biuro deweloperskie HOSSA Deweloper nie tylko ma sprzedane mieszkania, których oddanie zaplanowane jest w czerwcu, ale również tych mieszkań, które oddane będą dopiero na przełomie grudnia (źródło:http://www.hossa.gda.pl/oferta/mieszkania/wiszace-ogrody 08.04.2011). Na tym przykładzie widać, że ekspozycja rynkowa powinna być prowadzona przez cały okres inwestycji. Dzięki temu zespół odpowiedzialny za ekspozycję rynkową uzyskuje szczegółową wiedzę na temat inwestycji, która jest niezbędna do sprzedaży bądź wynajmu. Doświadczenie takiego zespołu może się również przydać i ulepszyć koncepcję inwestycji. Równie ważne jest to, że dzięki wcześniejszej sprzedaży można uwzględnić specjalne życzenia przyszłych użytkowników.

Z uwagi na to, że ekspozycja rynkowa jest tak ważnym elementem procesu, najczęściej koordynacje nad nią prowadzi deweloper. Jednakże poszczególne zadania najczęściej zlecane są wyspecjalizowanym agencjom, czy konsultantom. Dotyczy to przede wszystkim przygotowania broszur, wymyślenia odpowiedniej nazwy, opracowania logo, filmów, czy wizualizacji komputerowej inwestycji.

Ekspozycja rynkowa adresowana jest do ściśle określonej grupy docelowej. Pierwszym zadaniem jest wzbudzenie zainteresowania inwestycją – ogłoszenia w prasie, Internecie, bezpośredni kontakt oraz przekonanie o zaletach inwestycji na tle konkurencyjnych ofert. Duże znaczenie ma kontakt z agencjami pośredniczącymi w obrocie nieruchomościami, ponieważ to najczęściej one znajdują większość najemców i prowadzą negocjacje zawieranych umów.
Powodzenie inwestycji zależy również od akceptacji ze strony władz lokalnych i opinii publicznej, szczególnie jeśli wprowadzają one znaczące zmiany do stanu pierwotnego. Dlatego też ekspozycja rynkowa adresowana jest także do osób trzecich, niezainteresowanych bezpośrednio obiektem. Dzięki narzędziom public relations tworzy się pozytywny wizerunek inwestycji i wzbudza się zaufanie w stosunku do dewelopera. Odpowiednie zastosowanie tych technik ułatwi w przyszłości tworzenie podobnych inwestycji i zmniejszy ryzyko związane z zaufaniem społecznym.

Idealnym przykładem takich działań była sprzedaż zarządzanego przez nas osiedla w Olsztynie – Versal. Deweloper w momencie oddania nieruchomości zarządcy obiektu, praktycznie kończył sprzedaż mieszkań. W dzisiejszej sytuacji rynkowej, jest to trudne do zrealizowania. Na sukces inwestycji przełożyło się jeszcze kilka czynników, o których będzie mowa w następnych artykułach.