Pojęcie „deweloper” nie jest proste do zdefiniowania. Wiążę się to między innymi z tym, że w zależności od efektów działania, wyróżnić można nawet kilka typów deweloperów. Samo słowo deweloper oznacza „osobę lub firmę realizującą inwestycję deweloperską” (DĄBROWSKI, KIREJCZYK 2001).

Deweloperów można podzielić na dewelopera-wykonawcę, dewelopera-inwestora, inwestora docelowego, dewelopera-usługodawcę i land-dewelopera. Pierwszy z nich, deweloper-wykonawca inaczej nazywany deweloperem-spekulantem, buduje obiekt w celu jego sprzedaży po zakończeniu inwestycji lub nawet w trakcie jej trwania. Nie zamierza posiadać, ani zarządzać obiektem, chodź zdarza się, że robi to ze względów finansowych lub gdy zmuszają go do tego inne okoliczności.

Deweloper-inwestor działa bardzo podobnie do dewelopera-wykonawcy, ale od początku zakłada długoterminowe posiadanie obiektu na własne potrzeby bądź jako przedsięwzięcia docelowego.

Inwestor docelowy inaczej nazywany inwestorem długoterminowym to podmiot zakupujący gotowy obiekt, najczęściej od dewelopera-wykonawcy, w celu optymalnego ulokowania kapitału. Jeśli chodzi o obiekty komercyjne, z reguły uzależnia transakcję od wcześniejszego zawarcia umowy wynajmu z czynszem na ustalonym już poziomie, co zapewnia długoterminowe finansowanie. Czasami zarządza obiektem samodzielnie, bądź może wybrać opcję wynajmu zarządcy. Nazwa docelowy ma odróżnić go od inwestora w sensie praw budowlanych, ponieważ rolę tę pełni deweloper-wykonawca i deweloper-inwestor.

Deweloper-usługodawca (z angielskiego service-developer) to podmiot najczęściej wynajmowany przez właściciela terenu w celu przygotowania inwestycji i ewentualnej późniejszej realizacji. Jeśli nie wymagane jest posiadanie nieruchomości, może być określony jako fee-developer. Czasami podmiot specjalizuje się w tego typu działaniach i podejmuje je na własne ryzyko, bez posiadania zleceniodawcy.
Land-dewelopwe to także w pewnym sensie usługodawca, ale cechą różniąca jest to, że nabywa nieruchomość, najczęściej wiele sąsiadujących ze sobą działek, dokonuje ich scalenia, czasami zmiany przeznaczenia z punktu widzenia zagospodarowania przestrzennego, często również dokonuje wtórnego podziału i zapewnia dostarczenia infrastruktury, po to by w rezultacie sprzedać poszczególne działki. Najczęściej takie działanie dotyczy budowy domu jednorodzinnego, to spotykane jest również w odniesieniu do obiektów komercyjnych: biurowców przemysłowych czy handlowych.

W Polsce działalność deweloperska ma stosunkowo krótką historię, stąd też skąpe jest polskojęzyczne opracowanie tematu. Nie ma również najtrafniejszych definicji podstawowych pojęć, takich jak inwestycja deweloperska czy polskojęzycznego odpowiednika używanego powszechnie słowa deweloper. Zamieszczona definicja, kładąca nacisk na efekt procesu inwestycyjnego, pochodzi z niemieckiego opracowania. „Poprzez inwestycję deweloperską następuje takie połączenie lokalizacji, pomysłu inwestycji i kapitału, w rezultacie którego powstają obiekty nieruchomościowe przynoszące dochód w długim okresie, a zarazem tworzące i zapewniające miejsca pracy – w skali mikroekonomicznej, zaś w skali makroekonomicznej – zgodne z potrzebami społeczności i przyjazne dla środowiska naturalnego”(DĄBROWSKI, KIREJCZYK 2001).

Przedstawiona definicja kładzie nacisk na powiązanie w skali mikroekonomicznej, w której kryterium oceny efektywności stanowią: konkurencyjność nieruchomości oraz jej długotrwałe i rentowne użytkowanie, które daje efekt w skali makroekonomicznej. W tak przedstawionej definicji deweloperem nie musi być podmiot prywatny nastawiony tylko na zysk, ale również podmiot niedziałający dla zysku lub podmiot samorządowy, który realizuje korzyści z przedsięwzięcia w innej formie niż zwrot z kapitału.

Można pokusić się o wniosek, że przedstawiona wyżej definicja przedstawia w sposób idealistyczny dewelopera, ponieważ rzadko można spotkać inwestycje, który w tak doskonały sposób godzą wzajemnie sprzeczne interesy. Wiadomo, że deweloper-wykonawca chce osiągnąć jak najwyższy zysk, dlatego stara się budować jak najtaniej, nie zawsze dbając o trwałość obiektu w dłuższym okresie. Użytkownik zaś chce uzyskać obiekt odpowiadający jego potrzebom za jak najniższy czynsz, a inwestor końcowy kupić obiekt od dewelopera za jak najniższą cenę, by wynająć go za jak najwyższy czynsz. Dodatkowo najbliższe otoczenie, czyli użytkownicy i właściciele sąsiadujących nieruchomości, z reguły reagują negatywnie na nową inwestycję, która najczęściej pogarsza warunki ich życia, a w najszerszym przypadku nie poprawia. Rolą ustawodawcy jest tworzenie takich rozwiązań prawnych, które czyniłyby działalność deweloperską przewidywalną i zapewniając procedurę powstawania nowych rozwiązań akceptowalnych przez wszystkie strony.