Qadree Ollison Jersey  - Zarządzanie Nieruchomościami Olsztyn - Obsługa Nieruchomości Olsztyn
 Home    „Powodzenie inwestycji zależy od trzech czynników: lokalizacji, lokalizacji i lokalizacji”

Inwestycje deweloperskie zalicza się do jednych z najbardziej ryzykownych działań. Wynika to z relatywnie dużego wymaganego kapitału w celu wytworzenia produktu bardzo mało mobilnego w przestrzeni czasu i miejsca. Dodatkowo najczęściej inwestycje adresowane są do niewielkiego rynku odbiorców, a popyt jest bardzo niepewny. Występują również wyjątki, czyli inwestycje realizowane dla konkretnego, znanego wcześniej użytkownika.

W trakcie trwania procesu inwestycyjnego rośnie prawdopodobieństwo powodzenia lub niepowodzenia, maleje zaś pole manewru. Wnioskując, deweloper na początku procesu przy największej niepewności posiada największe pole manewru. Kończąc proces inwestycyjny posiada maksymalną pewność z zerowym polem manewru.

Można stwierdzić, że przeciętny polski deweloper bardzo mało korzysta z teorii w podejmowaniu decyzji związanych z zarządzaniem ryzykiem. O wiele częściej spotyka się to w innych branżach. Jest to spowodowane między innymi tym, że polski rynek zdominowany jest przez małe i średnie przedsiębiorstwa. W nich zaś najistotniejsze decyzje podejmowane są centralnie, przez zarząd lub właściciela. Najczęściej jednak decyzje podejmowane są w oparciu o doświadczenie i intuicję niż przez chłodne analizy. Wszystko jednak zmierza ku bardziej formalnemu wypracowaniu decyzji. Jest to pośrednio wymuszone przez rosnąca instytucjonalizację rynku nieruchomości, coraz większy udział banków, funduszy inwestycyjnych, emerytalnych i innych inwestycji, które oferują pomoc w finansowaniu inwestycji.
Celem analizy ryzyka jest ułatwienie w podejmowaniu decyzji przez dewelopera i oparciu ich na wielu analizach. Wymagane jest zidentyfikowanie grup ryzyka, tych na które deweloper ma wpływ jak i tych zupełnie od niego niezależnych. Przedsięwzięcia deweloperskie wiążą się z kilkoma grupami ryzyk, które nie zawsze można rozgraniczyć.

Pierwsze to ryzyko deweloperskie. Polega ono na tym, że z powodu nieodpowiadającej wymogom rynku koncepcji inwestycji spowodowanej najczęściej nieodpowiednią lokalizacją, złą koncepcją sposobu użytkowania, pojawiają się problemy z wynajmem lub sprzedażą. Ryzyko powiększa się wraz z rozszerzeniem profilu działalności dewelopera i rozpoczęcie działań w nowym, nieznanym mu wcześniej segmencie rynku.

Następny rodzaj ryzyka deweloperskiego stanowi ryzyko planowania i prognozy. Pierwsze z nich wiąże się z niezaistnieniem założonych przez dewelopera warunków ramowych, od których było zależne powodzenie inwestycji. Ryzyko planowania wiąże się z negatywnym wynikiem planów i analiz przeprowadzanych przed podjęciem decyzji o inwestycji deweloperskiej. Wskutek niezrealizowania inwestycji ze względów ekonomicznych, technicznych, bądź zewnętrznych, poniesione wcześniej prace będą zbędne. Zaś koszty powstałe w wyniku ich prowadzenia będzie trzeba pokryć z innej inwestycji.

Aby obniżyć ryzyko deweloperskie zaleca się przeanalizowanie własnych możliwości i zasobów, wybór wyspecjalizowanych i doświadczonych partnerów, systematyczna praca analityczna oraz odpowiedni moment rozpoczęcia ekspozycji rynkowej inwestycji.

Drugim ryzykiem, oprócz ryzyka deweloperskiego, jest ryzyko czasu. Ryzyko czasu jest obecnie jednym z najbardziej istotnych ryzyk związanych z inwestycją. Wiąże się to przede wszystkim z szerokim udziałem kapitału obcego w inwestycji. Każde przekroczenie okresu realizacji inwestycji wiąże się przez to z dodatkowym obciążeniem z tytułu kredytu, a to zaś bardzo szybko może pochłonąć znaczącą część, jak nie cały zakładany zysk dewelopera. Powody takich opóźnień mogą mięć charakter wewnętrzny (zła struktura organizacyjna firmy), lub zewnętrzne (zbyt długi okres uzyskiwania pozwoleń). By obniżyć możliwość wystąpienia tego ryzyka zaleca się profesjonalną organizację inwestycji, dobry przepływ informacji pomiędzy uczestnikami procesu inwestycyjnego, wybór doświadczonych i wyspecjalizowanych kontrahentów oraz odpowiedni moment rozpoczęcia ekspozycji na rynku.

Następną grupą są ryzyka związane z uzyskaniem pozwoleń i zezwoleń. Inwestycje deweloperskie wiążą się z koniecznością uzyskania bardzo wielu dokumentów, zezwoleń, opinii, wydawanych często przez bardzo różne władze. Deweloperskie ryzyko nie wiąże się najczęściej z odmową uzyskania pozwolenia budowlanego, ponieważ w tym przypadku projekt musiałby nie spełniać norm prawa budowlanego. Znacznie bardziej prawdopodobne jest to, że z powodu sprzeciwu sąsiadów lub osób trzecich, pozwolenie może być udzielone dopiero po spełnieniu określonych, dodatkowych warunków. Nie rzadko warunki te stawiają pod znak zapytania całą inwestycje oraz jej opłacalność. Może to również spowodować opóźnienia związane z przedłużającym się czasem uzyskiwania pozwoleń, a to jak opisano w punkcie wyżej, odbija się negatywnie. Aby obniżyć ryzyko uzyskania pozwoleń zaleca się wcześniejsze, regularne kontakty z odpowiednimi władzami udzielającymi pozwoleń.

Z ryzykiem finansowania wiążę się również dodatkowe zagrożenie wynikające z potrzeby zapewnienia płynności finansowej przedsięwzięcia. Każda zwłoka w fazie ekspozycji i realizacji inwestycji odbija się bezpośrednio na zysku dewelopera.

Obniżając ryzyko finansowe należy unikać zaangażowania finansowego przed ostateczną decyzją o realizacji inwestycji. Zalecane jest także uzgodnienie stóp procentowych i ograniczenie ich możliwych wahań. Dodatkowym sposobem zabezpieczenia jest również podział ryzyka inwestycji przez tworzenie sojuszy strategicznych.
W ostatnich czasach dochodzi w Polsce dodatkowe ryzyko związane z wahaniem się kursu złotego. Ryzyko występuje w momencie, gdy część płatności dokonywana jest w złotówkach, a inna część zobowiązań waloryzowana jest proporcjonalnie do kursu innej waluty. Związane to być może z zaciągnięciem kredytu dewizowego bądź zawarciem umów opartych na euro, dolarze, franku, podczas gdy koszt inwestycji rozliczany jest w złotych (czasami z uwzględnieniem inflacji).

Podobny charakter ma ryzyko inflacyjne. Szczególnie narażone na to są kraje o zmiennej i wysokiej inflacji. Najczęściej w takiej sytuacji podmioty zawierające umowę starają się o systematyczne indeksowanie kosztów i przychodów jednakowym wskaźnikiem inflacji. Z taką sytuacją mamy również do czynienia w Polsce, zwłaszcza jeśli mamy do czynienia ze spółdzielczym budownictwem mieszkaniowym.
Piąte ryzyko jest związane z gruntem przeznaczonym pod budowę. Ryzyko to nie wiąże się z ogólnie widocznych warunków topograficznych, ale z właściwościami rozpoznawalnymi tylko poprzez staranne badania. Do takich zagrożeń zalicza się niewypały, zanieczyszczenia gruntu, znaleziska archeologiczne. Takie znaleziska nie tylko mogą przeciągnąć w czasie realizację inwestycji, narażając przy tym na ogromne koszta, ale również całkowicie zablokować realizację inwestycji. Aby ograniczyć takie zagrożenia należy wykonać pełne badania terenowe i zaleca się odpowiednie formowanie umów nabycia gruntu (np. zamieścić w niej warunek zawieszenia).

Należy bardzo poważnie brać pod uwagę założenie, że teren inwestycyjny może kryć grunt o niekorzystnych warunkach posadowienia. Nawet wtedy, gdy mamy do czynienia z gruntem zamieszczonym w sąsiedztwie wielokondygnacyjnej zabudowy. Takie tereny często zostały niezabudowane z powodu nieproporcjonalnie wysokich nakładów wymagających do dostosowania terenu pod budowę. W polskich wnukach częstym przeciwwskazaniem są stare glinianki i koryta rzek. Obecnie w kraju przywiązuje się bardzo dużą wagę do badań geotechnicznych, jednakże bagatelizuje się zagrożenia związane z zanieczyszczeniem. Jest to spowodowane tym, że dotychczas wykorzystywano pod budowę tereny wcześniej nieużytkowane. Ale im częściej do zabudowy będą służyć tereny wcześniej już zabudowane, tym coraz więcej zagrożenie środowiskowe będzie się pojawiało. Szczególnym terenem wymagającym ostrożności i wielu badan są stare bazy wojskowe i obszary wykorzystywane wcześniej do celów militarnych.

Kolejne ryzyko wiąże się ze wzrostem kosztów podczas realizacji inwestycji. Najczęściej realizacja inwestycji rozciąga się w dłuższym okresie czasu, przez co utrudnia wykonanie dokładnej prognozy kosztów. W praktyce nie jest możliwe uzyskanie pewności dotyczącej kosztów, przez zakończeniem procesu inwestycyjnego. Wymienione wyżej ryzyka również wiążą się ze wzrostem kosztu, a to zmiesza zyski dewelopera. Szczególny wpływ mają ryzyka związane z gruntem przeznaczonym pod budowę, dodatkowe nakłady warunkujące uzyskanie pozwoleń, zwłokę w budowie na skutek nieprzewidzianych wydarzeń, a także zmiany w projekcie z przyczyn zewnętrznych, niezależnych od inwestorów. Przekroczenie kosztorysu może być również skutkiem mało precyzyjnych umów przetargowych, bądź błędów w dokumentacji i specyfikacji.

By ograniczyć ryzyko przekroczenia kosztów zaleca się stałą kontrolę kosztów i dokładne planowanie odpowiednich rezerw zależnych od stanu zaawansowania prac. Ważne jest także odpowiednie formułowanie umów z projektantami i przedsiębiorstwami, by możliwie jak najbardziej rozłożyć ryzyko inwestycyjne na kilku partnerów. Ważny jest odpowiedni wybór doświadczonych i wyspecjalizowanych partnerów i konsultantów.

Polecane artykuły

David Long Womens Jersey