Zgodnie z Ustawą o własności lokali miernikiem partycypowania właściciela lokalu – w dochodach jak i kosztach wspólnoty jest jego udział w nieruchomości wspólnej – określony wpisem w księdze wieczystej. Uchwałą właścicieli lokali, może ustalić zwiększenie obciążenia z tytułu opłat eksploatacyjnych, tylko dla właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.
Potwierdzeniem powyżej tezy jest wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 1997 r., sygn. II CKN 226/97, na który powołują się osoby próbujące zróżnicować koszty winny sposób niż co do wysokości udziału. Jednakże w wyroku tym sąd odnosił się właśnie do stawek dla lokali użytkowych.

BRAK PODSTAW DO ZRÓŻNICOWANIA OPŁAT

Należy zwrócić uwagę, iż obecne przepisy nie dają wspólnocie prawa do zróżnicowania poszczególnych części udziału właściciela. Zawsze informuję, że zróżnicowanie opłat dla współwłaścicieli lokali mieszkalnych nie jest rozwiązaniem zgodnym z obowiązującym prawem. Wybiegając w przyszłość, takie rozumowanie doprowadziłoby do chaosu – właściciele z parteru i pierwszego piętra nie będą chcieli partycypować w kosztach utrzymania windy, zaś właściciele ostatnich pięter do nieobciążania ich kosztami malowania wszystkich niższych kondygnacji (poza wejściem i swoim piętrem) uzasadniając, iż z nich nie korzystają. Takie podejście jest sprzeczne z ideą wspólnoty.

WAŻNE

Jeżeli we wspólnocie są tylko lokale mieszkalne (w tym garaże), nie powinno się różnicować wydatków na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Właściciel ponosi koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, dlaczego więc jego udział ma być zróżnicowany w zależności od charakteru poszczególnych części jego lokalu? Dlaczego właściciel posiadający miejsce garażowe ma ponosić takie same koszty z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej (proszę nie mylić z kosztami utrzymania hali garażowej) jak właściciel takiego samego mieszkania, który takiego miejsca nie posiada?
Niestety wielu zarządców w Olsztynie, by nie odstraszyć wspólnoty kosztami (z tytułu posiadania lokalu garażowego) wprowadza zasady niezgodne z obowiązującym prawem. Takie postępowanie wprowadza mieszkańców w błąd i nie są oni w stanie zrozumieć, dlaczego z tytułu miejsca w hali garażowej w jednej wspólnocie ponoszą tylko jedną opłatę, a we wspólnotach zarządzanych przeze mnie aż dwie.

Jednakże wspólnota mieszkaniowa sama stanowi prawo w formie uchwał. Jako zarządca, nie mogę odmówić tego prawa i podjęcia uchwały, która obciąży współwłaścicieli lokali kosztami w proporcach ustalonych przez wspólnotę. Jest to jednak uchwała, która nie jest zgodna z obowiązującym prawem o czym za każdym razem informuję. Dlatego, w przypadku jej zaskarżenia, wspólnota musi liczyć się z uchyleniem takiej uchwały przez Sąd.